地方政府计划推动，开发商扎堆热炒，零售商积极分羹。这使得在成都、杭州、昆明、武汉、长沙、石家庄等众多二三线都会中，都会综合体都正在“批量生产”中，而其势头甚将逾越一线都会……
更值得注意的是，一向以租赁物业拓展的零售商也正将竞争的新砝码押在这上面。
“连一向专注住宅开发的万科都加入了战团，各人都不是傻子，谁都不会轻易收兵。”在记者质疑都会综合体能有多大市场时，深圳新摩尔商业治理有限公司副总经理熊杰如此回覆。
而事实上，许多零售商也已经瞄上了这块“蛋糕”。
豪赌商业综合体
2010年10月末，福州金山“公园道一号”，永辉首度试水都会综合体。“由于商业面积较小，我们也执偾在实验阶段”，虽然新项目运作顺利，永辉集团董事长助理翁�；缘幕坝锢镆廊煌赋鲂┬淼偷�。
而就在金山“公园道一号”四周的浦上大道上，仓山万达广场、红星美凯龙商业广场、乐都汇购物广场等三大都会综合体项目正在热火朝天地建设中。
据了解，目前仅在福州计划和在建的都会综合体项目就已达16个，杭州在建的100个都会综合体中已完成41个，成都在建或已立项的都会综合体也已凌驾66个，近两年内将完工，昆明开发计划的都会综合体项目达12个……零售商的身影也不乏其中。
“关于古板零售商来说，目今都会综合体的开发热绝对是一个巨大的诱惑。”深圳新摩尔商业治理公司招商运营副总经理熊杰体现。
关于零售商运作都会综合体升温这一现象，翁�；蕴逑�，多年来零售商太过依赖租赁物业的方法拓展在许多方面均受制于物业开发商，而有实力的零售商通过自己开发商业综合体的模式可以在选址、招商、运作等方面拥有更多的自主权。
“商业终端资源往往掌握在零售商手里，加上零售企业对商业运营的先天优势，促使零售商能够在获取房地产开发利润的同时获取优势的项目；而都会综合体往往建造在都会的商业中心，其开发利润丰富，这使得零售商市场竞争力更强。”熊杰认为。
原因、门槛与危害
不可忽视的是，在古板连锁零售市场竞争加剧的情况下，一些实力派零售商正将目光由四处寻找物业转向都会商业综合体的开发，可是有能力涉足、开发、运作商业地产的零售商还只是少数。
不做“商人”而要做“田主”的零售商缘何对投入大、危害高的都会商业综合体项目爆发兴趣了呢？
对此，北京东方国泰商业照料机构总经理李沐天剖析认为：“一些有实力的零售商之所以涉足商业地产开发，一方面是由于现在合适的商业物业获取越来越难、行业选址竞争加剧，同时房地产开发企业对商业物业租金要求也越来越高。
而另一方面，房地产开发利润对零售商的诱惑也越来越大，在目今纯粹的房地产开发企业在乐成运营都会综合体方面也越来越辛苦；地方政府方面的因素也不可忽视，为了提升都会形象，一些地方政府积极推动批量兴建商业综合体的现象加剧，这在客观上刺激了一些零售商的神经。”
商业综合体考验的是零售商多业态运作能力，万达广场之所以能够迅速结构全国市场，除了其迎合了地方政府对都会综合体的计划需求外，更重要的就是其强大的商颐魅招商、以及其战略相助同伴体系支持，而古板零售商往往在这方面没有足够的实力。“物业治理关于零售商也是一个不小的挑战，经验的缺乏往往使得零售商没有涉足开发综合体的底气。” 对此，翁�；员泶锪俗约旱目捶�。
资金方面是最大的问题，熊杰告诉记者：“目前来看，涉足商业综合体只是个别的零售商可以做到，运作都会综合体的第一道槛即是资金，一个都会商业综合体投资动辄需要几十亿元的资金。”
以其正在武汉运作的都会综合体为例，熊杰给记者算了笔账，这个规模40万平方米的项目，就需要投资近20亿元，而要用这笔资金去租赁物业的话，起码能够先期快速拓展出50家大卖场，这一投入数字关于绝大大都零售商来讲，恐怕拿出所有家底来都很难凑够。
“巨额资金投入、拿禁绝综合体市场定位、缺乏商业零售资源整合能力、物业经营治理能力等都会成为阻碍零售商介入都会综合体的门槛，可是对一些有实力的零售商来讲，这也是一次提升市场竞争力的好时机。”李沐天对此体现谨慎肯定。
豪布斯卡都会综合体研究院院长胡冰说，“按商业生长思路，城区先是有人住，后有工业，再有写字楼，再有商业。而现在地方政府在新区计划都会综合体恰是反过来行之。先建综合体，先有商业，再培养人气。”尽管违背商业开发顺序，但地方政府看重的是政绩显著。但如此一来，许多商业先行的都会综合体在长时间内都堪称是外表气势恢弘，内在实质却是人气冷清、经营昏暗的“冰城”。
谁的新蓝海?
“都会综合体是一剂美丽的毒药”，一位恒久从事商业地产运作的业内人士认为，零售商介入之后有可能会本末倒置，追逐房地产开发暴利无疑会降低零售经营自己的能力；另外，也并不是每一个都会都需要都会综合体，“集体狂欢”式的一拥而上一定会对都会旧有的商业文化、都会文化、都会合理的商业结构等造成破坏，政府应该凭据市场的实际情况合理生长计划都会综合体，而不是仅仅追求所谓的都会昌盛。
“客观的市场情况将最终决建都会综合体建设各方受益，作为涉足其中的零售商来讲，只有凭据企业自身情况，主动利用政府推动都会综合体计划建设的机缘，而不是盲从，饰演为他人做嫁衣的角色。”李沐天更多地是从零售商角度来考虑问题。
全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任朱凌波坦言，利益上一举多得是各级都会政府在助推都会综合体上趋之若鹜的原因。“都会综合体与地方都会经济、位置和人均GDP、第三工业相关，但地方政府将之用歪了，盲目地一拥而上，这样虽然可以给都会计划建设带来新的机缘，但却是建立在投资者危害加大的基础上的。”
面对貌似硕大的市场，古板地产商的簇拥而至、少数零售商的积极加入，都会综合体似乎成为地产救市、零售多元的新蓝海。而关于绝大大都零售商来讲，在这样庞大的资本投入面前，没有哪一家能够真正输得起。
（来源：中华相助时报·超市周刊 刘朝龙）